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刘畅:在买房人身上打主意 调控房价只能变成空调  

2010-04-24 15:12:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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刘畅:在买房人身上打主意 调控房价只能变成空调

http://www.qstheory.cn/bbs/viewthread.php?tid=23563

一方面,为了“抑制房价过快上涨”,各种调控措施频频出手;一方面,“房价过快上涨”又不断演变成社会现实,套用一句耳熟能详的老话,多少有点“不以人的意志为转移”。而令老百姓和社会舆论感到焦虑的是,高房价已然如同脱缰的野马,至今看不出一丝停止的意思。调控部门的公信流失,开发商的暴利嘴脸,还有买房者如同抢购大白菜一样趋之若鹜的热闹景象,成为2010年这个充满寒意的春天中最显著的风景。

    从三亚到北京,从上海到杭州,地王频出,各种涨价消息迅速蔓延,从开盘当天售罄的“日光盘”,到日涨四千的开盘讯息,再到吃个煎饼的功夫一套房子涨了几十万的楼市传说,去年世界金融危机阴影下刮起的强劲的楼市热风,究竟会朝哪个方向吹?不断传出的调控讯息,似乎十分看好“差异化信贷”和“房地产税”的征收。相比此前不怎么见效的调控措施,这两招果真是救苍生于水火的灵丹妙药?对于因为高房价而更加敏感和脆弱的社会神经,这一次果真会有取信于民的效果吗?

    “差异化信贷”就是对于二套以上住房提高首付、利率,甚至对多套房干脆不给贷款,意在通过银行之手,打击“投资投机性购房”。对于指望贷款买二套房的人来说,这一招,可谓一剑封喉。但从海南到北京,真正“炒房”的人,有几个真去费劲地申请贷款?从浙商到煤老板,一买几十套的买主,恨不得拉一车现金来买房,他会在乎“差异化贷款”吗?在“刚性需求”之下,在中国的房地产市场之外,有千千万万等着买房的家庭,即使没有炒房团的加入,也不会缩小买房大军的规模。这种利用银行信贷政策让一少部分人“退出”的政策,对于居高不下的房价而言,除了隔靴搔痒,能起作用吗?起码,其效果值得怀疑。

    调控房价为什么一再变成空调,就在于这种局限于“在买房人身上打主意”的思路。在调控部门眼里,所有的措施,所有的严厉法则,全都指向了房地产市场中最弱势的消费者。仿佛高房价的罪魁祸首,是千千万万持币待购的消费者。像取消预售、停止卖楼花、银行不得向开发商贷款等等对开发商不利却可能稳住房价的“硬措施”,一个也不敢用。因为,根据市场常识,只有开发商感到资金链紧张,才可能降价自救。否则,只要银行过于充沛的资金还砸向开发商,只要不差钱,谁愿意卖房呢?相比不断飞涨的房价,那点利率支出又算得了什么?这也是开发商捂盘惜售、坐地涨价的根本原因所在。至于可能对地方政府不利的禁止卖地等措施,更是调控部门想都不敢想的。因为,当初的卖地政策就是调控部门自己拍脑门想出来的。谁愿意做扇自己耳光又得罪人的事呢?

    同样,房地产税也是“在买房人身上打主意”的政策。反正地方政府、开发商不能得罪,以增加持有成本为名为地方政府增加收入,何乐而不为?收了土地出让金、土地增值税之后,再收物业税目前显得法理不通。而且,在房地产市场中名目繁多的税收之外,再开征新税,也难以说服公众。干脆收住房消费税,这一措施被鼓吹者称为“精确制导”,可以直接“命中”高房价。

    可真正买得起大户型、多套房的人,他们会在乎住房消费税吗?国际普遍通行的做法,像物业税等全民税种,一般不鼓励例外,个别专家所说的一套房缓征、二套房才征,不过是为了让公众接受、减小社会阻力的说法。一旦住房消费税因为技术分析、价格评估、套数甄别、征收成本等至今不可预测、具有不确定性的因素,而变得对投资性购房毫无影响,反而打击了在住房贷款压力下喘息的房奴,这样的后果,又该由谁来承担责任?

    依靠增加税收来抑制房价,这个愿望很美好,但目前真正面临的伦理困境是,征税的目的是什么?是打压房价,还是增加政府财政收入?目前各级政府的财政收入还少吗?从豪华办公楼到备受诟病的公款出国、公款吃喝、公车消费,哪一个不是天文数字?为了增加公共投入?在预算监督力度不大、花钱不透明的情况下,比加大投入更重要的,是把这些钱花得公开、透明。如果没有这个前提,公众凭什么承受新增的税收负担呢?如果说增加税收是为了稳定房价,那就更离谱了,靠加重公众负担、增加政府收入来调节市场价格,是不是一种南辕北辙、背离初衷的做法?

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